Een ruwbouw is de basis van je droomhuis. Maar voor je kan beginnen met metselen en beton gieten, moet je zorgen dat alles wettelijk in orde is. De belangrijkste vergunning die je nodig hebt, is de omgevingsvergunning. Deze dekt meestal alle nodige toelatingen voor je bouwproject.
Wat is een omgevingsvergunning?
De omgevingsvergunning is een document dat je toelaat om te bouwen, te verbouwen of de functie van een gebouw te veranderen. Het vervangt verschillende vroegere vergunningen, zoals de bouwvergunning en de milieuvergunning. Je vraagt dit aan bij je gemeente. Zonder deze vergunning mag je absoluut niet starten met je ruwbouw. Doe je dat wel, dan riskeer je zware boetes en zelfs de verplichting om alles af te breken. Het aanvragen van zo’n vergunning kost je gemiddeld tussen de 100 euro en 500 euro, afhankelijk van de gemeente en de complexiteit van je project. Dit zijn enkel de dossierkosten, de kosten voor een architect komen daar nog bovenop. Het is een investering die je beschermt tegen problemen in de toekomst.
Heb je altijd een architect nodig?
Voor de meeste ruwbouwprojecten is een architect verplicht. Een architect tekent de plannen, zorgt ervoor dat alles voldoet aan de bouwvoorschriften en stabiliteitsnormen, en dient de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor je in. Dit is het geval bij nieuwbouw, bij uitbreidingen groter dan 40 vierkante meter, of bij ingrijpende renovaties waarbij je de stabiliteit van het gebouw aanpast. De kosten voor een architect liggen gemiddeld tussen de 6% en 10% van de totale bouwkost. Voor een ruwbouw van 200.000 euro betaal je dus al snel 12.000 euro tot 20.000 euro aan architectkosten. Soms mag je zonder architect bouwen, bijvoorbeeld bij kleine bijgebouwen zoals een tuinhuis of een carport, als deze voldoen aan bepaalde voorwaarden en de totale oppervlakte niet te groot is. Maar zelfs dan moet je vaak nog een melding doen bij de gemeente.
Waar moet je nog rekening mee houden?
Naast de omgevingsvergunning en een architect zijn er nog andere zaken die belangrijk zijn. Denk aan de EPB-aangifte. EPB staat voor Energieprestatie en Binnenklimaat. Dit is verplicht bij nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties. Een EPB-verslaggever volgt je project op en zorgt ervoor dat je woning voldoet aan de energie-eisen. De kosten voor een EPB-verslaggever liggen gemiddeld tussen de 800 euro en 1.500 euro. Daarnaast zijn er premies waar je misschien recht op hebt. De Mijn VerbouwPremie van de Vlaamse overheid kan je helpen om een deel van de kosten te dekken, vooral voor energiebesparende maatregelen. Kijk zeker na of je hiervoor in aanmerking komt. Vergeet ook niet het BTW-tarief: voor sloop en heropbouw kan je onder bepaalde voorwaarden genieten van 6% BTW, in plaats van 21%, als je woning minstens 10 jaar oud is en je er zelf in gaat wonen.
De procedure stap voor stap
De procedure voor je omgevingsvergunning verloopt in verschillende stappen. Eerst bespreek je je plannen met een architect. Hij of zij maakt de nodige tekeningen en vult het aanvraagformulier in. Vervolgens dien je de aanvraag in bij je gemeente, meestal digitaal via het Omgevingsloket. De gemeente onderzoekt je aanvraag en kan advies inwinnen bij andere instanties, zoals de brandweer of de dienst Monumenten en Landschappen. Soms is er ook een openbaar onderzoek nodig, waarbij buren en omwonenden de plannen kunnen inkijken en eventueel bezwaar kunnen indienen. Dit is vooral het geval bij grotere projecten of projecten die een impact hebben op de omgeving. De behandelingstermijn kan variëren van 60 tot 120 dagen, afhankelijk van de complexiteit en of er een openbaar onderzoek nodig is. Zorg ervoor dat je dossier volledig en correct is, dit voorkomt vertragingen.
Een praktisch voorbeeld
Stel je voor: je koopt een oud huis dat je volledig wil afbreken en heropbouwen. Je wil er een moderne, energiezuinige woning van maken. In dit geval heb je sowieso een omgevingsvergunning nodig. Je moet een architect inschakelen die de plannen tekent voor de afbraak en de nieuwbouw. Deze architect dient de aanvraag in bij de gemeente. Je hebt ook een EPB-verslaggever nodig die ervoor zorgt dat je nieuwe woning voldoet aan de energienormen. Omdat het om sloop en heropbouw gaat, kom je mogelijk in aanmerking voor het verlaagde BTW-tarief van 6% op de werken, mits je voldoet aan de voorwaarden. Misschien kan je ook een Mijn VerbouwPremie krijgen voor je isolatie of warmtepomp. Begin zeker niet met de afbraak of de ruwbouw voor je de goedkeuring van je omgevingsvergunning op zak hebt. Dat is cruciaal.
Een ruwbouw is een grote stap. Zorg dat je goed geïnformeerd bent over alle vergunningen en procedures. Zo vermijd je problemen en kan je met een gerust hart aan je project beginnen. Wil je offertes ontvangen van betrouwbare aannemers en architecten voor jouw ruwbouwproject? Vraag dan nu vrijblijvend offertes aan via BuildGuide.
